一、主要风险因素分析

1宏观环境风险

政治性风险，发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失。

社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。

产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险。

经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。

经济停滞，则房地产市场萧条。

2区域环境风险

区位风险。

商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。

周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。

环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等。

自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。

如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。

3设计风险

项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险;适用性风险。

过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。

在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。

4工程风险

发包风险。

包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险。

项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。

三是工期拖延风险。

工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。

5法律风险

土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等有关国家政策改变可能会影响房地产开发的各个层面。

例如，国家对金融市场的宏观调控，增加利率、降低利率、人民币升值或者贬值等都会对房地产项目开发造成一定的影响。

6财务风险

财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。

房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成了负债经营的局面，出现融资风险。

项目实施的风险分析及对策措施4

一、政策风险

经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。

对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。

宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。

从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。

对策：

1、公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略；