一、项目营销总体策略

项目营销总体策略的目标是通过精确分析和科学划分目标市场，运用全方位的营销策略来提升项目的附加价值，获得利润，并树立和提升企业形象和项目形象。简单来说，本项目的营销总体策略可以概括为“五个一”，即树立一个新的概念，倡导一个财富理念，提炼一个鲜明主题，启动一个前卫市场，酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目的营销总体策略，制定了以下营销目标方针，作为项目营销工作的纲领：

1.树立一个新的概念：以休闲式购物商业为核心。

2.倡导一个财富理念：强调创投性商业、休闲式购物和稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：以产权式商铺和休闲式商业为特色。

4.启动一个前卫市场：面向年轻、有个性的消费群体，让他们在休闲模式的商业环境中享受购物的乐趣。

5.酝酿一场热销风暴：将传统商业升级为现代休闲商业，推动商业房地产市场的变革，创造热销的局面。

三、销售目标及目标分解

1.销售目标：招商销售目标。

2.目标分解：将销售目标分解为具体的销售任务。

四、营销阶段计划

根据项目的定位和施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，每个阶段的工作重点如下：

1.前期准备阶段：制定营销策略和计划，开展市场调研，确定目标市场和目标客户。

2.项目推广阶段：通过各种宣传手段，宣传项目的特色和优势，吸引潜在客户的关注。

3.销售推进阶段：开展销售活动，与潜在客户进行洽谈和签约，推动销售进展。

4.项目成交阶段：确保销售的顺利完成，与客户进行售后服务，提升客户满意度。

五、项目销售时机及价格

为了充分体现总体营销策略和实现目标方针，结合项目要素资源和营销推广要素，确定了以下销售时机和价格：

1.项目入市时机及姿态：计划在20xx年x月xx日的房交会期间开盘，以全新的“财富地产、休闲购物”形象登场，倡导全新的休闲商业投资经营理念。

2.价格定位及价格策略：整个商业项目的销售均价为3,580元/平方米，起价为3,328元/平方米，最高价为4,000元/平方米。采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年略微调涨价格，尾盘销售略降价格。

六、宣传策略及媒介组合

1.宣传策略主题：强调项目的个性特色、区位交通优势和增值潜力。倡导“财富地产投资商业”理念。

2.宣传媒介组合：在开盘前期，主要通过报纸和电视进行宣传；在开盘后的强势推广期，主要通过报纸、电视和户外广告牌进行宣传；在形象展示期，主要通过电视和报纸进行宣传，同时配合论坛公关、促销活动和项目招商说明会等形式。

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