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物业防雪防冻应急预案1

一、防冻

冬季的到来，物业管理服务企业首先要做的是防冻。一般来讲，应留意空置房屋、共用设施、设备以及楼道保温等三个方面。

1、空置房屋的防冻

（1）物业服务企业负责看护的空置房屋的防冻。一些开发商出于对物业管理服务企业的信任和削减看护房屋的麻烦，将没售出或已售出但没办理入住的房屋（特殊是商业网点），交给物业管理服务企业看护。对于这类房屋，应实行如下措施避开上、下水管线受冻消失渗漏跑水现象防冻措施：

①加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（包括阳台门窗）进行检查，缺失的玻璃应补安，确保门窗关闭严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料进行保温，对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘进行封档。不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水主管线都在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的住（用）户。历年此类事故已屡见不鲜。因此，物业服务企业不能忽视防寒保温，不要舍不得防寒保温的投入。

②建立空房巡察制度。设专人对空置房屋进行巡察，一般要求三天巡察一次，最长时间也应一周巡察一次。三九寒冷时对重点房屋（如有共用设施的空置商业网点）应一天巡察一次，发觉问题准时报告并准时解决。

③建立应急机制。入冬前制定出切实可行的应急预案，组建应急修理队，预备应急物资材料。无论是夜晚还是节假日，接到应急报告，相关人员能准时赶到现场，尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌，处理得当，修缮准时，避开损失。

（2）开发商空置房屋的防冻。由于销售或其他缘由，没有入住的空置房屋，由开发商负责看护。开发商注意的是空置房屋及设施设备是否丢失，物业服务企业则留意的是这些空置房屋不要给他人的权益带来损害。所以，物业服务企业在入冬前应当与开发商进行沟通协商，确定这些空置房屋冬季看护巡察方法以及发生应急大事的处理方案。明确双方处理空置房屋应急大事的负责人和联系方法，建立日常空置房屋看护巡察的双方联系制度。要确保空置房屋状况清晰，双方应急方案明确，相互联系沟通准时，应急处理实施快捷。

（3）业主空置房屋的防冻。无论什么档次的小区，业主空置房屋的现象都普遍存在。这些空置房屋的业主，大部分缺乏对冬季防冻重要性的熟悉，疏于对空置房屋的适时查看，同时又不情愿将自己相关信息告知小区物业管理服务处或相邻业主，致使发生应急大事时联系不到空置房屋的业主。每年冬季空置房屋发水（暖气管或上、下水管冻裂等）而找不到业主的事情都时有发生，给相邻业主带来了较大损害。

对这样的`空置房屋，物业管理服务企业在入冬前应乐观主动找空置房屋的业主，沟通协商冬季如何对空置房屋进行查看，建议业主对上、下水管线等实行保温措施，确定突发大事的应急解决方案，相互交换联系方法。

同时向业主告知空置房屋一旦发生突发大事，给他人带来损害时他应当担当的责任。假如空置房屋内没有珍贵物品，物业服务企业也可以收存业主的房门钥匙（需要专人保管），以备突发大事时使用。

2、共用设施、设备的防冻

进入冬季后，小区内共用设施设备也应当做好保温防冻措施。上、下水管线、消防设施等大多在楼道内或房屋地下室内，隆冬季节很简单发季冻害：如下水管道冻结造成下水不通，消防温感报警器冻裂造成漏水等现象，许多小区都曾发生。因此，物业服务企业要对这些共用设施、设备进行保温。保温方法可用珍宝岩砌块围护或橡胶管、岩棉、棕麻缠绑等。必要时，还可在地下室（或地下停车场）入口处安装热风幕设施。这些保温措施都是一次投入多年受益。

3、楼道保温应引起足够的重视

入冬前应将楼道门窗关闭严实，缺损玻璃准时补安。屋面出入口也要封闭严实，必要时可加锁防护。没有闭门器的楼道门应安装门弓子，以达到楼道门自动回关。

二、防漏

冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位置。

1、屋面渗漏的防治

冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排水口两处位置。究其缘由：一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙，在屋面积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏；

二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁板与卷材膨胀系数不同，简单消失卷材翘起的现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另外排水口窄小，防水施工时有肯定困难，防水施工人员疏忽，也是引起此处冬季渗漏的缘由之一。

冬季屋面渗漏防治的主要方法：

①在入冬前认真检查女儿墙防水檐下卷材有无翘起缝隙，如发觉有缝隙应用防水油膏嵌充，以坚固密实为准；

②认真检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位，如发觉不密实或没到位现象应马上用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷材；

③冬季一旦发生屋面渗漏，要快速排解屋面积雪和积水（冰），再认真清理渗漏之处的冰渣水滴，必要时可用喷灯烘干，而后再填嵌防水油膏。

2、外墙面水落管渗漏的防治

大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成水，由屋面排水口流入外墙水落管排出。可是外墻的水落管（特殊北外墙面上的水落管）温度很低且又很长，雪水顺水落管流下时就冻结在水落管内壁上，一层复一层渐渐成冰堵住整个水落管，继而膨胀撑破水落管。使得雪水渗漏出来顺外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙面上。冬季寒冷时外墙面形成冰面层现象随处可见，即是由此而成。

防治水落管渗漏主要方法：

①在屋面积雪溶化期间，留意准时清扫排出积水，并在接近天黑时，在水落管上部用木棍敲打，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，避开冰层越积越厚堵住整个水落管；

②发觉外墙面上有冰层时，要准时将冰层清理。既能避开冰层坠落伤人，也可减轻或避开此处墙面春暖花开时发霉长毛。

三、防滑

冬季，由于天气寒冷，路面有雪有冰特别滑，人员出行有很大不便。假如一不当心摔倒了，简单摔伤，造成平安事故，因此告知业主一些冬季防滑小学问，准时做好温馨提示。

1、人员的防滑

①准时清除装置、道路、楼梯、通道上的积雪、结冰。

②在主要通道上设置防滑设施，如：防滑毯、防滑垫等。

③在存在滑倒风险的地方，设置平安提示标语。

④上下楼梯应扶扶手。

⑤冬季雪天出行应穿防滑鞋，在公路人行台阶上行走。

⑥雪天步行速度不要太快，步幅要小，双手不要揣在兜里，由于上臂来回摇摆能起到平衡作用。