根据对周边项目的调查以及项目园林景观设想效果的分析，我认为该项目应与回笼湾街区的所有项目区别开来，并在居住质量和居住环境上高于同区域的所有项目，以形成项目的卖点，与同区域的竞争项目形成差异化优势。因此，我认为该项目应定位为欧陆建筑风格与中式园林景观相结合的中档纯居住性小区。

该项目命名为“凤林山庄”。

1)消费群体定位

该项目适宜建材市场、沱江建材市场、科维商城、小市旧城居民区和江阳区旧城居民区的消费群体。

3)诉求范围定位

该项目适合回龙湾街区、商贸区，小市旧城居民街区，城北新区和龙马新城部分街区，北城旧城居民街区，南城旧城居民街区的消费群体。

三、项目各阶段销售策略及促销策略

为了实现理想的销售效果，使项目的销售能够有计划、有原则、有目的地进行，我们制定了各阶段的销售策略和相应的宣传推广策略。在销售的全过程中，希望销售人员和开发商能够有效地执行行动方案，并在项目工程、施工进度、按揭办理和广告宣传力度上以及各类资料提供上给予最大的配合和支持。

(一)项目总销售方针与目标

1、项目销售方针

在项目的全程销售中，销售部门应积极主动地探讨和研究，及时总结项目在任何销售阶段中的优势和劣势，分析问题并提出可行性建议。

在处理问题时要保持积极主动的工作态度和乐观的心态，善于寻找、分析和解决问题。遇到任何销售困难时应及时上报主管部门或与开发商、建筑商进行有效沟通，共同寻求解决方案。

在销售全过程中，应维护好开发商、建筑商及本公司的形象，认真贯彻执行公司和项目部的管理制度，服从上级领导的安排，履行个人服从集体的宗旨，努力建设明星团队和销售明星，争创明星团队和销售明星的荣誉。

2、项目销售目标制定

项目销售目标主要受到项目工期、银行按揭、广告宣传力度和销售人员的销售力等因素的影响。在没有确切依据的情况下，我们制定了两种销售目标：保守销售目标和最佳销售目标。

保守销售目标：完成总销售量的60%左右，销售周期为8-9个月。

最佳销售目标：完成总销售量的90%左右，销售周期为6个月左右。

(二)认购期销售策略及宣传推广策略

在认购期，我们不建议过早公布价格，以避免消费者在没有看到项目建筑物和景观效果的情况下将本项目与竞争项目混淆。我们将重点介绍项目的规划建设、户型结构、园林景观设计和大概的价格，销售部门和开发商、建筑商应高度重视并严守项目机密，注意对外宣传的措辞，统一口径。对于项目不明确的地方，不予承诺；对与本案不符的情况，不能夸大事实。

1、认购期注意事项

在认购阶段，必须严格做好客户的详细登记；每天总结和分析销售过程中的问题和客户的建议，并及时上报主管部门；不定期举行业务、销售和策划部门之间的多向联系和沟通；认真分析各项销售指标，开展市场调查，设立量化目标；与开发商和建筑商保持良好的双向沟通，反映问题，提出建议；有效监督和管理销售人员的宣传实效。

2、认购期目的

认购期是项目正式认购和销售工作开始之前的重要阶段。在这个阶段，重点是传达项目理念、收集信息和引导消费者进入正式认购。

3、认购期时间

认购期为11月1日至11月30日。

4、销售场地安排

项目的销售场地为凤林山庄售楼中心。

5、认购期实施办法

认购期不进行任何形式的订购，通过行销手段进行广告和网络信息发布，传达项目的开发理念，并制造项目悬念。有意认购的客户需交纳5000元的排号费，并领取相应的排号卡。对于认购的客户，如果在正式认购时没有选择满意的户型和位置，可以退还所交纳的排号费。认购客户可将排号费转为认购金，享受相应的优惠。

(三)强销期销售策略及促销策略

在强销期，除了巩固和开拓外围市场之外，还需要加强项目自身的建设和推广。需要完成工程建设、证照办理、银行按揭办理、广告宣传等工作，并且加强销售人员的培训。需要与开发商和建筑商保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。

1、强销期目的

在强销期，应巩固前期所建立的市场，加强项目基础建设、证照办理，提高销售成功率。在市场宣传推广上，利用元旦和春节的机会进行项目推广，借助大盘和名盘的品牌优势，填补消费者需求和市场的空白点。加强人员一对一促销，提高推广效果。

2、强销期注意事项

销售人员应保持良好的工作心态，将工作计划落实到实处，发挥最大的销售力。与客户建立良好的关系，做好客户回访和跟进工作。销售主管和置业顾问应提交工作计划、安排、总结和目标设立，并严格要求量化指标。

3、强销期实施办法

强销期分为三个阶段：总结分析阶段、实效阶段和突破阶段。总结分析阶段应将项目优势和劣势进行重新组合和提炼，分析市场认可程度和发展趋势。实效阶段应加强工程建设、证照办理、银行按揭办理等工作，并进行销售人员培训。同时，制定春节促销方案，办理房监所测绘和商品房预售许可证。

房地产经典营销策划方案合集5

一、微信是媒介中最重要的一部分。微信已经成为移动互联网的门户，可以实现各种功能。虽然受众并不仅限于微信用户，但可以通过其他形式的广告宣传来附加微信公众二维码，以统一管理客户在微信公众平台上的活动。与其他媒介相比，微信的投入成本较低。

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