1. 经理：负责全面经营管理，受董事会领导。

2. 经营部主任：负责具体经营事务、人事等。

3. 办事员：负责文书、财务、劳资、后勤等工作，财会要持证。

4. 物业管理员：负责具体的物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5. 安全护卫员：负责门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6. 水电工：负责公共区域水电设施的维护和维修服务。

7. 保洁员：负责公共区域的卫生保洁、绿化养护等工作。

所有员工在招聘后将接受由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工还将接受市主管部门的岗位培训结构培训。培训率预计为100%。

五、经营预测

a) 经营收入预计为19.14万元，其中物业管理费为11.34万元（应收12.6万元，按每月30000平方米乘以12乘以0.35计算），预计收缴率为90%；维修服务费预计为0.5万元；特约服务费预计为5.8万元；其他收入预计为1.5万元。

b) 支出预计为20.25万元，其中人员工资福利为14万元；办公费用为2.5万元（包括办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）；维修保养费用为1.5万元；税金为1.05万元；不可预见费用为1.2万元。

c) 润亏预计为-1.11万元。

d) 物业接管期间前期投入为10万元，用于办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等。

e) 公共性服务费构成测算为21.962万元/年，按照0.61元/月乘以m2计算。

六、前期物业接管

a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收，他们没有验收权，只能从物业管理角度向开发商提出建议。

b) 物业接管验收包括从今后物业维护保养管理的角度进行验收，同时也要站在业主的立场上对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。具体验收内容包括：对物业主体结构安全和使用功能的再验收；供电、给排水、卫生、道路等设备设施是否能正常使用；房屋幢、户编号是否得到相关部门的确认；物业的保修事宜是否得到落实。接管小组还要按照图纸资料移交清单对技术资料进行对照检查，发现问题要及时上报开发商。同时，还要对各类设备进行对照检查，发现问题也要及时上报开发商。接管小组还要对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题要督促有关单位迅速解决。在保修期内，如果发现施工、安装、设备等方面的质量问题，公司应查明原因并及时上报开发商，请求尽快解决。此外，还要抄水、电、气表的底数，记录备案。当接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。整个物业验收与接管工作完成后，物业管理企业应办理必要的手续。

七、入伙

1、准备工作

在入伙之前，我们需要做一些准备工作，包括：在小区四周种植绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；增设自行车棚；加固架空层车库；增设垃圾池或垃圾清运站等；将楼道灯改为节能灯；逐步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工具和员工工作服；制定入住流程；印刷入住表格等。

2、协调工作

与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位保持良好的联系，确保业主入住后的水、电、气等供应顺畅。与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

在入伙准备和协调工作到位后，我们需要部署入伙现场，包括彩旗、横幅、花卉、背景音乐等装饰，安排安全护卫员立岗和巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式，邀请政府官员、新闻媒体和业主代表剪彩，营造热烈的氛围。同时要注意避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐因素对业主入伙造成的影响。

八、物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。具体的装修管理规定包括国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》以及物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据规定，业主在进行装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，并在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可进行装修。装修完成后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，也是以后实施物业管理时不可或缺的依据，同时也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程越来越复杂，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要分为收集、整理、归档和利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，包括从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；整理的重点是去伪存真，留下有用的信息；归档是按照资料本身的内在规律进行分类和保存；利用是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

（一）房屋管理运作

工作内容包括核对业主装修审核，巡视跟踪监督，走访回访，熟悉收费财务等。频度为每天一次，办完后二遍，入伙期间每天6小时，消灭违章行为。目标是达到100%的房屋完好率，投诉率控制在1‰以下。

（二）绿化管理

工作项目包括浇水施肥、修剪整形、病虫防治、除杂草、保洁补苗等。要求根据季节不同进行不同的工作，保持绿化率在95%以上。

（三）房屋及公用设施维修、养护

工作项目包括装修审查、监督巡视、清理室内维修、室外维修及养护、道路、停车场、天面楼梯及墙面、明沟暗沟、外墙、供水、供电、供气、路灯等。频度根据具体情况进行不同的维修和养护工作。

（四）安全护卫、停车管理

工作内容包括定岗检查、流动检查、学习与训练、消防设施、家居安全、违法行为、装修监督、车辆行驶停放等。频度根据具体情况进行不同的工作。

（五）保洁管理

工作项目包括地面清洁、保洁楼梯道、垃圾清运、消杀、灭鼠蟑螂等。要求保持地面、楼梯道、公共区域的整洁和清洁，保洁率在95%以上。

以上是我们的物业管理计划，我们将努力提供优质的服务，为业主创造一个舒适、安全、便利的居住环境。