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2024物业安全管理工作方案1

为了贯彻市xx届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及相关法律法规，结合本市物业管理实际，特制定了以下方案：

一、指导思想

本方案以国家《物业管理条例》为依据，沈阳市城市管理工作会议精神为指导，落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

1. 目标：

有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

新建住宅小区推行招投标率达到100%；在市场上销售的楼盘，在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

从事物业管理活动的企业要100%取得《物业企业资质证书》。

强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

2. 范围：

对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查，根据排查结果进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

1. 完善本市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关法规、规章，结合本市实际情况，通过调研，借鉴国内先进城市的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，加强对本市物业管理活动的监督管理。

2. 解决开发建设遗留问题。开发建设单位要承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题进行改善，相关部门要落实到责任单位，确保问题得到解决。对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位和个人，维修及时率要达到90%以上。同时，有关部门要制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

3. 加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

- 加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合本市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的新建住宅区必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积在5万平方米以下的新建住宅区可以在区、县(市)房产行政主管部门的批准下采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

- 严格物业管理企业的资质审查。在本市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，对违规违诺等行为要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

- 强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年底进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的依据，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对本市物业管理从业人员进行培训，要求从业人员持证上岗。特别是对物业管理企业经理和项目经理进行培训，经过实务操作培训，考试合格的颁发中国物业协会的《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

4. 规范业主大会和业主委员会，引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合本市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，维护自身合法权益。

5. 建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系。对具备物业管理条件的住宅小区，明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

6. 采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致地宣传国家《物业管理条例》及相关文件，引起社会各界对物业管理的重视，让广大业主了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

四、组织领导

为了确保本方案的实施，市政府成立了领导小组，具体组成如下：

组长：

副组长：

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

五、职责分工

本方案强调了规范物业管理工作的系统性，遵循“条块结合、区域负责”的原则。市领导小组全面负责此项工作的监督和指导；市领导小组办公室具体负责日常指导、协调、监督和检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府进行整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，提高本市的物业管理水平。

市房产局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并与相关部门一起抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局是开发、建设单位的管理部门。他们的职责包括规划建设住宅小区时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，方便后期的物业管理工作；严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区不能予以验收，并限期整改；对存在开发建设遗留问题的住宅小区，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为进行查处工作，促进物业管理更加规范，提高物业管理水平。

各区政府是物业管理工作的责任主体，要针对物业管理存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，组织整改工作，确保问题得到及时有效的解决。

六、实施步骤

为确保本方案确定的工作内容得到落实，今年将分三个阶段进行实施：

1. 排查阶段（5月10日至5月31日）：市领导小组牵头，相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行排查，并进行登记造册，建立管理档案。