即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造__物业__温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在__物业__这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

物业工作管理方案怎么写5

一、项目概述

该项目位于我国甲县城的东部，将成为甲县的新城区，以及行政、文化、体育和经济中心。其地理位置优越，具有巨大的物业升值潜力。由于良好的物业背景，该小区的物业管理将显得尤为重要。

二、项目目标

我们计划以开发商开发的某小区项目为蓝本，引进大都市的物业管理理念，并通过优质的服务，将该小区打造为一个宜居的生活区，让业主在县城内就能享受到都市生活的氛围。同时，我们将努力发挥物业的功能，促进物业价值的保值和增值，为某物管公司树立品牌形象。

三、组织架构

物业管理行业是一个微利行业，目前我国大多数物业管理企业都处于亏损状态。因此，我们需要对物业管理企业的组织进行简化，使其更加实用，降低组织内耗和劳资成本等。

四、人事设置

我们的人事设置原则是“一人多岗，不要因人设岗”。预计需要16名员工（按照整个小区交付时的规模设计）。主要岗位及其人数、主要职责以及备注如下：

1. 经理：1名，在董事会领导下，全面负责经营、管理等。

2. 经营部主任：1名，负责具体的经营事务、人事等。

3. 办事员：3名，负责文书、财务、劳资、后勤等工作。其中，财会人员需要持证上岗。

4. 物业管理员：1名，负责具体的物业管理、装修监管、收费、维保服务等工作。

5. 安全护卫员：7名，负责门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等工作。

6. 水电工：1名，负责公共区域水电设施的维护、水电维修服务等工作。

7. 保洁员：2名，负责公共区域卫生保洁、绿化养护等工作。

在员工招聘后，我们将由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工还将送往市主管部门的岗位培训结构进行培训。培训率将达到100%。

五、经营预测

根据我们的预测，该项目的年度经营收入将达到19.14万元。其中，物业管理费预计将达到11.34万元，应收12.6万元；维修服务费预计将达到0.5万元；特约服务预计将达到5.8万元；其他收入预计将达到1.5万元。支出预计将达到20.25万元。其中，人员工资福利预计将达到14万元；办公费用预计将达到2.5万元；维修保养费用预计将达到1.5万元；税金预计将达到1.05万元；不可预见费用预计将达到1.2万元。预计将实现的盈利为-1.11万元。此外，还需要在物业接管期间投入前期资金10万元（包括办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）。公共性服务费的构成预计将达到21.962万元/年，0.61元/月乘以m²。

六、前期物业接管

在物业接管期间，我们需要派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收。这些人员虽然无权进行验收，但可以从物业管理角度向开发商提出建议。物业接管验收需要从未来物业维护保养管理的角度进行验收，也需要站在业主的立场，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。在物业通过竣工验收后，还需要进行对物业主体结构安全和使用功能的再验收，确保供电、给排水、卫生、道路等设备设施能够正常使用，房屋的幢号和户号已经得到有关部门的确认，物业的保修事宜已经落实。

七、入伙

在入伙前，我们需要做好以下准备工作：

1. 治安方面：在小区四周种上绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；

2. 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口进出；增设自行车棚；加固架空层车库；

3. 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；

4. 楼道灯：改用节能灯（如：温感、声控或角摸式等）；

5. 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；

6. 制定入住流程；

7. 印刷入住表格。

在协调工作方面，我们需要与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系，保证住户入住后的水、电、气等的供应。我们还需要代业主与电话公司联系，争取现场放号，方便业主。与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

在入伙现场，入伙准备、协调工作到位后，我们需要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。我们需要举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。需要注意的是，要避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

八、物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。装修的规定包括国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。在装修前，业主必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。在业主向物业管理企业申请登记时，业主需要如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境。整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

(一)房屋管理运作一览表

工作内容：