（3）建立健全房地产项目风险分担体系和风险转让市场

房地产项目是一项多阶段、多主体参与的连续过程，参与主体包括开发商、政府、金融机构、保险机构、担保机构以及专业咨询、中介机构和消费者等，不同的行为主体在房地产开发过程中承担着不同的风险,当然也分享不同的风险收益，正是由于不同主体的加入也就形成了房地产项目风险的社会化分担体系，从而使房地产项目风险承担者数目增加，使风险能够通过各种渠道疏散到各单个主体,降低单一主体所承担的风险，同时形成优势互补，增强房地产项目的总体抗风险能力<159〉。

在房地产项目风险分担体系中，开发商是房地产项目风险的主要承担者，承担了其中大部分风险；政府承担的风险主要是社会效益风险损失和环境效益风险损失;金融机构、保险、担保机构作为房地产项目风险受让方承担开发商转移的诸如融资、保险与担保等方面的部分风险;专业咨询和中介机构承担着咨询和代理等方面的风险；消费者作为房地产商品的最终购买者和使用者，承担了因为购买的房地产商品达不到预期的功效,即房地产商品在技术性能、质量以及保值增值等方面不能很好地满足消费者要求的风险.良好的房地产项目风险分担体系是实现房地产项目风险管理的保障.相对于政府来说，由于其具有最强的风险承受能力，所以政府应通过项目补贴、税收优惠以及信贷扶持等适当的增加承担房地产项目风险的比例.

现代风险管理的一个基本策略是将风险转让给其它经济单位承担。

在现代经济体系中，不同的经济主体具有不同的风险承担与管理能力，通过风险交易，风险承受能力低的主体可以实现将风险转让给风险承受能力高的主体，并按风险-—收益机理让渡相应的风险收益给对方。

在房地产项目过程中的许多风险都可以通过风险转让来消除或减少，例如房地产营销风险可以通过一定的合同转让给销售代理中介机构，其它诸如质量风险等也都可以通过保险等风险交易工具转让出去。

我国目前房地产市场还处在发展阶段，而房地产风险市场更是尚未真正起步，风险交易工具极其匮乏,风险交易成本太大且不透明，房地产项目风险很少能实现转移出去，这无疑对房地产项目风险管理不利，阻碍了房地产业的发展.

（4）建立房地产项目风险约束机制

我国房地产业的发展已初步形成了项目主体多元化、项目审批多层次、融通资金多渠道的格局,但有些地方仍然存在项目规模失控、项目结构失衡和项目效益不佳的问题，究其原因就是没有建立房地产项目风险约束机制,即在房地产项目活动中，没有相应的制约关系以调节、控制房地产项目行为,主要包括项目主体风险约束机制、项目审批风险约束机制和融资风险约束机制。

①项目主体风险约束机制

我国房地产项目主体目前主要有政府、房地产开发公司和个人项目者，对于政府项目和国有房地产开发公司来说，政府主管部门拥有项目决策权和审批权,项目收益也基本上归政府所有,但政府作为投资主体却不能作为风险承担主体，风险由项目的经营者承担,而由于经营者没有决策权，因此只要不是经营失误引起的风险，经营者也就没有承担风险的责任,最终只能由国家承担。

因此，必须建立房地产项目主体的风险约束机制，由指导、制定和批准部门领导对其决策行为带来的项目风险负责，如发生重大项目失误应追究相关决策者及主管部门领导不同的行政和法律责任，确保项目的严肃性和科学性.同时,应加快国有房地产企业的现代企业制度改革，实现政企分开，明晰产权，所有者与经营者分离,由企业经理对房地产项目风险负责，并强化对国有资产管理的监督。

②项目审批风险约束机制

目前我国对于房地产项目已形成多层次的审批机构,如市级审批、省级审批等，但各级审批机构的审批权限不明确,审批权也分散在多个部门，如规划审批、建设审批等,这不仅使项目审批时间过长,延误项目时机,也使各审批机构没有真正独立的决策权，也就无法形成明确的审批责任.因此，只有明确各级审批机关的权利和责任,能并的并,能撤的撤，精简项目审批机构，同时规范项目审批者的行为，制定明确的审批权限标准、责任标准以及奖惩措施，并由其作为项目审批风险的承担主体，出现问题由该主体全面负责,才能使其做到谨慎地进行项目分析和评价，按国家有关政策进行房地产项目审批，严把项目审批关.

③融资风险约束机制

从我国各主要融资机构的现状过来看,都没有独立自主的融资决策权，对某一个开发项目是否给予融资，融多少资，往往受到来自各方面的干扰，还远未摆脱作为政府出纳机关的状况,既然没有决策权，当然也就不用承担融资风险，造成风险由国家承担的不合理局面，因此必须建立资金融通风险约束机制,由融资机构对融资决策全面负责,并承担相应融资风险.

（5)建立全国和地区房地产信息中心以及房地产项目风险预警系统

现代风险管理不再是单一的、消极的损失补偿,而是积极的损失预防。

建立全国和地区房地产信息中心以及房地产项目风险预警系统，是政府指导房地产业发展的重要依据，也是影响房地产企业经济行为的重要手段。

通过房地产经济信息中心，政府决策机构可以准确、及时、全面地获得反映当前房地产项目总量供求和房地产结构等的各种信息、风险损失历史资料和各种风险管理措施的效果资料，并且通过风险预警系统可以评价当前房地产经济的总体运行情况,预测房地产未来发展趋势并提供预警，从而为政府的宏观决策提供科学依据，促进房地产经济的健康运行,防范房地产项目风险.同时，房地产开发商据此也可正确决策项目时机和项目房地产类型，从而也间接起到调整房地产项目结构、调节房地产项目风险的作用.当前能在一定程度上反映我国房地产经济运行状况、起到风险预警作用的有中房预警系统和国房预警系统。

针对我国房地产项目风险管理现状，从企业内部发展和外部环境建设、扩大各种融资渠道等角度提出了详细的建议。

房地产开发企业加强房地产项目风险管理的关键在于加强自身抵抗风险能力。

具体措施包括：建立现代企业制度;编制科学且完备的风险管理计划书;强化项目的风险管理研究；建立企业风险管理组织；建立信息咨询系统；建立风险管理绩效评价体系等，从金融角度提出扩大融资渠道,充分利用保险.从企业发展的外部环境来讲，需要强调以下一些方面:控制房地产项目规模和供给结构；控制消费需求和消费结构，建立项目风险分担体系和风险转让市场,建立房地产项目风险约束机制等.同时本文着重强调了对于各类利益相关者应采取共赢合作.

房地产风险化解方案及措施3

为落实落细省委、省政府、市委、市政府的决策部署和工作要求，全力做好房地产领域防范化解重大风险各项工作，决定成立武功县房地产领域风险防范化解工作专班，现将专班组成人员名单及有关事宜通知如下：

一、组织机构

组长：

副组长：刘

成员：

专班负责统筹协调解决房地产领域风险防范化解工作，专班下设办公室，办公室主任由县住建局局长张波林同志兼任、副主任由县自然资源局局长任军委、县信访局局长梁军刚同志担任，具体负责组织落实和协调房地产领域风险防范化解各项工作。

二、职责任务

1.领导小组办公室。

综合协调稳妥处理房地产领域积案问题，督促相关部门解决群众上访问题。

对领导小组安排给相关单位任务进行督查督办，对房地产领域涉及违法的人或单位及时协调公安部门，依法处理，完成领导交办相关事宜。

2.县自然资源局。

参照自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》《咸阳市处置国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》等相关文件精神，负责房屋办证遗留问题工作的处理，负责提出完善用地手续的处置意见；负责对项目规划审批及验收情况进行核查，完善手续；研究确定历史遗留问题补缴土地出让金的合理数额和缴纳办法；负责对已完善手续的项目，依法办理不动产登记；负责排查房地产领域“办证难”问题等任务；负责协调处置因集中供热供应等方面引起的信访问题，督促项目单位整改完善等任务。

3.县住房和城乡建设局。

负责研究确定对历史遗留项目完善消防审查手续的处置意见；负责研究确定对因开发企业和施工方经济纠纷等原因不能进行综合验收的项目，完善竣工验收手续的处置意见；负责商品房买卖合同网签备案工作；负责排查房地产领域信访突出问题，并进行分类梳理，建立台账；负责核查房屋维修资金缴存情况并进行追缴等任务。

负责协调处置因集中天然气供应等方面引起的信访问题，督促项目单位整改完善等任务。

4.县信访局。