(二)管理制度不完善。

目前，我县尚未出台《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来不少不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。

主要表现在：一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准；二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。

三是物业管理公司的招投标不够规范，谁开辟、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。

四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。

如一些正常履行缴费义务的业主因

为得不到合理有效的服务而故意见，一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。

五是小区内时常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。

对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

(三)宣传教育力度不够。

从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或者知之甚少。

主要表现在：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领稍不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不服务，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过商议渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

(四)物管服务水平较低。

调查发现，一些物管企业低薪礼聘一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。

即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参预的社会化职业技能等级培训与鉴定，导致物业服务工作不到位，不按规范操作。

此外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。

部份物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。

有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生，服

务工作远不能满足居民的实际需求。

三、建议

针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见：

(一)严格执行规划，建好一批精品住宅小区。

小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。

要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。

要引进几家有实力的房地产开辟企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。

建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。

住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建造、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。

工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，妥帖推进已建小区特殊是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐患和不稳定因素。

(二)加强监督管理，建立一套完善的管理制度。

一要严格落实前期物业招投标制度，催促开辟商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定暂时管理办法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参预小

区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开辟商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度；四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互配合，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取销其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护泛博业主的合法权益。

五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。

(三)强化宣传引导，探索一套良好的运行模式。

要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。

特殊是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强泛博业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。

要指导和匡助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。

要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范

管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。

(四)强化分类指导，打造一批物管示范小区。