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物业调研报告范文5篇
大小:54.96KB 12页 发布时间: 2023-03-27 11:13:01 10.11k 9.25k

2、老小区的物业发展现状。

老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

(1)单位自管房:包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房,房屋物业管理面积共计324万平方米,住宅套数有30871余套,住宅成套率为97%。

这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外,其绝大部分仍由单位自行管理。

由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。

产权属职工私有的房屋,其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责;产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责,整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

(2)社会集资房:从1992年开始,我区开始推行社会集资合作建房,建筑档次低,单体楼占了绝大多数比例。

据统计,现在全区社会集资建房共894万平方米,住宅套数有74550余套,住宅成套率为99%。

这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

(3)直管公房及“农转非”安置房:直管公房,就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。

这类房屋在我区共有约14万平方米。

“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋,其中又包括两类:一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建,产权属自有;二是由政府统一建房安置拆迁户租住,住户按规定缴纳租金,产权属国家所有。

从1987年开始,根据原江北县人民政府文件规定:“凡以征地经费修建的拆迁户住房,系国家投资修建的公房,属公产性质,全部移交给房管局,纳入国家公房管理。

”因此,区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。

截至XX年底,区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢,7.55万平方米。

这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理,日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责,室内的维修由业主负责,公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。

从1999年开始归集物业专项维修资金以来,累计归集专项资金8.23亿元,使用300余万元。

(三)xx××区小区(大厦)业主委员会现状

截止XX年底,全区共成立有小区业主委员会181个。

在调研中发现,

90.5%的小区业主对物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难。

23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态。

个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。

65.4%的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。

58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。

(四)xx××区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确:(1)房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门,对辖区内的物业管理活动进行监督管理;(2)居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务,对社区内物业管理活动进行指导监督,调解物业管理纠纷;(3)街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

但在实际的工作中,区房管局人手不足,对物业管理中的问题疲于应付;街(镇)政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作,对物业公司无法制约,物业公司通常对其不理不睬,对工作不配合甚至是阻扰街(镇)、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》(渝办发[XX]280号)和《关于物业管理若干问题的指导意见》(渝国土房管发[XX]548号)文件中有关职能的划分,××区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合,但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想,没有形成工作合力,对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施,导致物业管理问题突出。

1999年以来,我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》(xx府发[1999]129号)等5个文件,为理顺××区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx××区物业管理存在的主要问题及原因分析

(一)xx××区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。

我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。

但从总体看,发展参差不齐。

现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米,由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差,也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。

从调查的结果来看,物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%,这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。

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