5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。

时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

（四）xx××区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。

首先，物业管理立法滞后。

除了XX年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和XX年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。

其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。

具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。

2、物业管理体制不完善。

物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。

从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。

如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。

而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。

而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。

xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。

据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。

多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强xx××区物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。

区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。

一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。

二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。

将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。

三是培养和造就高素质的服务团队。

物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。

四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快xx××区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。

对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；

完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

2、实施“分类管理”。

督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。

建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。

使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。

建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。