某些小区（如祥瑞花园小区）开始修建的时候为集资房，业主没有购买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，实际上成了政府的包袱。

4、规划超前性不够，车位配备普遍不足。

由于开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购买私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位配备不足。

12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，甚至有的车子停到了小区周边的公路上，增加了城市管理的任务。

八、造成问题的主要原因

1、业主市民意识不强，业委会难成立。

业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。

随着生活水平的稳步提高，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。

但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不高兴就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。

“物业是服务，花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。

但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。

2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。

许多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购买大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有继续做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进行修。

小区物业管理调研报告2

过去，学校的物业一般由学校的后勤管理部门进行管理，但是，近几年学校的物业管理越来越社会化，学校的管理者认识到，在学校中引入现代化物业管理，可以提高物业管理的服务水平，保障学校教学和科研工作的顺利进行，创造清洁、优美、舒适方便、文明安全的校园环境。

学校作为物业产权人及使用人的代表，负责选择物业服务企业，对物业服务企业进行委托、指导、监督和检查，并协助物业服务企业进行工作。

学校物业管理的范围包括房地产范围内全部教学、科研、生活房屋及其附属设备和公共设施，并对房屋及其设备以及相关的居民环境进行维修养护和管理，承担校园物业的保安、防火、绿化养护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务等。

为了加强校园的物业管理，我院选择了点亮物业管理公司为校园提供物业，进行合理的管理，点亮物业公司下设有综合办公室、财务部、工程部、物业管理部及各项目管理处等职能部门，公司现有管理人员具有多年的物业管理服务经验，操作技术人员具备丰富的实际工作经验。

点亮物业管理公司自成立以来，一直致力于科学规范的管理，注重亲情和谐的服务，以“客户为本，优质高效”为管理服务宗旨，在多年的物业管理实践中，点亮物业管理公司汲取先进的管理服务理念和科学的管理模式，逐步建立了完善的质量管理体系，并形成了公司独特的企业文化和品牌优质，更得到了广大客户的大力认同。

点亮物业管理公司质量方针明确，其为：

科学规范管理、真诚高效服务。

企业精神可佳，其为：服务、协作、诚信、创新。

企业目标为：追求卓越，勇创新高，构建和谐。

点亮物业管理公司希望自己公司的管理服务为广大客户营造更加优美、整洁、和谐的人居环境。

点亮物业管理公司把握客户需求，不断提升企业综合能力，实现客户需求到客户满意的转化，成为最受客户信赖的物业管理服务企业，该公司以诚信立本，以规范为径，拥开放心态，与客户共赢，注重细节，力求完美，在速度的范围内做到最好，最有效，积极响应客户意见，落实行动。

点亮物业管理公司的服务项目是：

（1）业主携带发展商签定的入住通知书，购房合同、身份证、户口本、车辆行驶证等各种证件的原件以及主要家庭成员免冠一寸相片各两张到管理处办理入住手续。

（2）管理处向住户发放《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料。

（3）业主填好《业主基本情况登记表》，登好《业主公约》和《物业服务合同》。

（4）管理工作人员与业主到现场验收移交住房，抄水、电底数，填写《入伙验房表》，并双方签字，交纳相关费用，管理处发放钥匙。

（5）有意使用固定车位者，选取固定车位，交纳有关管理费用。

作为我院的物业管理服务企业，点亮物业管理公司做到了对学生公寓的管理、教学楼的管理、设备的管理、绿化环境的管理这四个大点，首先是对学生公寓的管理，学生公寓的管理包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的接收、洗涤和发放等工作。

学生是学生公寓的使用人，对学生公寓的管理也包含对使用人的要求。

因此我院点亮物业管理公司就对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓，电脑、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入时要核实登记。

向学生明确提出安全要求，如不准在公寓内使用电炉子、电加热器等大功率电器。

不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、电脑网线。

不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等。

这些都是电亮物业管理公司对学生公寓禁止的要求。

物业服务企业负责公寓楼外周边的卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯以及公共部分的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁。

住宿管理方面，严禁在宿舍内养宠物，严禁私自留宿外来人员等。