银行评估业务虽然多,但分羹的也多,为了争抢业务,各公司打起了价格战,同时,也有公司另辟奇径,开展房地产咨询顾问业务。
有一信托客户意欲在某城市开展房地产开发业务,委托笔者所在公司对该城市的房地产市场情况进行调研并针对某项土地进行价值分析,项目任务重,但时间急,我们一到该城市,土地现场查勘完成后,就开始对这个土地总面积有8,034平方公里的城市开展房地产市场调查,调研前就预备好第二天需要调查的楼盘名单及路线,白天到每个在售楼盘市场调查,晚上回到住处就整理白天市场调查的资料及预备第二天的需调查的楼盘及行走路线,三天时间就跑了大小楼盘近三十处,除完成全市住宅市场的市场调查工作外,还完成了全市商业圈市场调查,在规定的时间里完成了委托任务,客户对我们出具的成果十分满意,并根据报告中该市房地产市场发展前景及建议,成功拿下了那块土地,进驻了该市房地产开发市场,取得非常好的效益。
房地产评估业发展总体来说已经有二十年了,这在二十年中,每个公司或多或少都已经储存了大量的经验与教训,笔者从一个估价师的角度来看,评估公司的发展良好的因素众多,但以下几个方面众多因素中需优先考虑的:
1.杜绝回扣,健康行业形象
“回扣”不利于房地产评估业自身的发展。
如果房地产评估业“回扣”盛行,互相攀比,导致回扣比例越来越高,这样就会导致房地产评估行业的收入越来越少,房地产从业人员素质减低,不能吸引到优秀人才,导致某些估价报告质量低劣,不能为客户提供公正、独立的评估服务,也导致对该行业的信誉的怀疑,损害房地产评估业的形象,从而,严重损害该行业的健康发展。
2.向管理要效益,走专业化、品牌化道路
公司内部完善管理制度,引进管理及专业化人才,加强估价师队伍培训,提高素质教育,从细节做起,用专业技术来服务客户。
3.开拓并壮大新的业务领域―房地产咨询顾问
在银行、法院、拆迁等行业的评估业务竞争日趋激烈的市场情形下,另辟捷径,开展房地产咨询顾问业务。
在房地产开发的整个阶段来看,从土地尚未获取到土地取得这个阶段,房地产咨询顾问的角色非常重要,这个阶段,可以帮助企业是否拿地、以什么价位拿地、可以开发什么类型的产品等提供咨询帮助,土地取得之后,咨询顾问可以提供可行性研究、市场调研、策划、开发贷款等类型的研究,帮助企业进行决策,土地建成完工时,还可提供价格定位、按揭分析、项目销售方案、商业项目租金方案及出售方案等方面的咨询顾问工作,因此,房地产咨询顾问可开发产品类型具有连续性、多样性的特点。
其次,政府在土地出让、区域房地产规划、房地产研究等方面,也需要专业的房地产咨询机构,也就是说,房地产咨询顾问工作不仅仅局限于房地产开发企业,其业务来源广泛,品种多。
房地产市场调查与预测专题报告5
关注民生,让百姓实现住有所居的目标,也是政协组织关心的重要议题。
为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照xx年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。
为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。
视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。
现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:
一、基本情况
近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。
xx年至xx年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。
xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡,xx年涨至2300元/㎡,xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,xx年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。
尽管xx年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。
xx年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。
xx年--xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中xx年完成22万㎡;xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;xx年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。
目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。
在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大,楼市回暖较快。
榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是xx年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。
同时在买涨不买跌消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。
金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。
xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。
7县区xx年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。
上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。
同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了xx年三季度楼市的大爆发。
同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。
截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于xx年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。