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2023房地产市场分析及前景1

房价差距将更大

政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。

但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

大城市房屋日益资产化

一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。

中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。

对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。

绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

小户型将机械化

在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。

20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。

开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。

也就是城里人到农村买地，建别墅。

未来10到20年，中国很难出现这种局面。

因为中国人多，耕地少，土地国家所有。

此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

大城市很难“去中心化”

目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。

但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。

国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。

加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

商铺面临价值重估

商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。

传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。

此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。

“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

写字楼跟住宅价格将长期倒挂

在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。

为什么?原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

房产税

由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。

房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。

一线城市的房产税率肯定会最高。

整体而言，房产税对房价影响不大。

计划生育政策

未来，可能还会有更宽松的人口政策。