不能不交物业管理费。管理费是物业管理综合服务收费，无法像用户室内水电费那样可以按实际使用而计收。况且，物业管理主要负责公共地方和公共设施的管理，个别业主物业暂时空置时，其室内的水电消耗小而交费少（实计实交），可管理公司的运作并未因此而减少工作量，减少其费用支出。所以，业主没有住已买下的房屋，仍应向管理公司交足物业管理费。

（二）、因新买房屋漏水，业主是否可以拒交物业管理费？

案例介绍：

胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所与不打算再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。

物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供热时间已到，如果胡女士不交纳供暖费，他们就要受到经济损失。

由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

律师分析：

胡女士不能直接向物业公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

开发商、胡女士、物业管理公司三者存在债权、债务关系。

开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务。

胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业管理公司负有债务。

关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务。

开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。

判决结果：

最终解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。

（三）接到业主家中的报警信号，可以破门入室吗？

[案情介绍]

某物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即赶赴报警信号发出的住房家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主向物业管理公司提出了赔偿的要求。那么，接到住户家中报警信号后，物业管理公司是否可以破门而入？在什么情况下，物业管理公司可以破门而入？物业管理公司破门而入要承担哪些责任？除了破门而入之外，是否还有其他更好的解决办法？这一系列的问题就摆在了面前。

恰恰相反，也有一起物业管理公司接到报警之后未破门而入引起物业管理纠纷的案例：在某花园发生了一起业主被杀案，凶手与被害者相约见面，被害者的丈夫得知后，报告给物业管理公司，并称可能有事情发生。物业管理公司派出两名保安员上门查看，在按门铃无动静的情况下，未强行进入室内查看，而是留守在门外，惨案恰恰就在这段时间发生。事件发生后，被害者的亲人向物业管理公司提出要物业管理公司承担管理不善的民事赔偿责任。

上述两个案例实质上就反映出了这样的矛盾：物业管理公司在接到报警信号后，到底该不该破门而入，强行入室？

[法理分析]

《中华人民共和国宪法》第九十条明确规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。《中华人民共和国刑法》第二百四十五条规定：“非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”从国家宪法和刑法的法律规定显然可见，任何人包括物业管理公司在内，都不能非法侵入公民的住宅。

因此，物业管理公司在接到报警信号后破门而入这个问题的实质就转变为破门而入的行为使“合法”还是“非法”？按照民法的有关规定，职务授权行为、正当防卫行为、紧急避险以及经受害人许可的不违反法律和社会公共秩序的行为具有合法性。由于物业管理公司的治安和安全管理是属于防范性质的，在一般情况下物业管理公司就根本不可能具有类似于公安机关这种执法机关依法破门而入的合法性，这也是说物业管理公司不具备职务授权的条件。根据《中华人民共和国刑法》第二十条、第二十一条的规定，为使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权力免受正在进行的不法侵害或正在发生的危险，而采取的制止不法侵害的正当防卫，或者不得已采取的紧急避险行为，造成损害的，不符刑事责任。这也就是说物业管理公司惟有进行正当防卫或紧急避险行为才具备破门而入的合法性行为。物业管理公司接到住户报警信号之后，首先必须迅速赶赴现场判断是否住户室内有正在进行的不法侵害或正在发生的危险，如果有，破门而入的行为九可以归结于正当防卫或紧急避险行为，这样的话破门而入的行为使合法的，报警器误报并不是破门而入的合法理由。

我国1997年10月1日起实施的《中华人民共和国刑法》，对正当防卫的条款作了重大修改。规定只要不是明显超过必要限度并造成重大损害的，都可以认定正当防卫；即使确属防卫过当的，也应当减轻或者免除处罚，去掉了原来的“酌情”减轻或者免除处罚的规定。特别是增加了受害人受到报了实施杀人、抢劫、强奸、绑架以及严惩危害人身安全的犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡后果的，属于正当防卫的规定，实际上是给予了这类犯罪行为进行无限度防卫的权力。在最高人民法院的司法解释中将非法破门而入列入了属于“严重危害人安全的犯罪”一类，如果非法破门而入，住户可以采取无限度防卫，而无需要承担任何法律责任。因此，这里必须提醒物业管理公司要对破门而入引起高度重视，千万要慎重处理，切不可随意破门而入，强行入室！

为了避免出现上述案例中的两种情况，避免给业主、住户造成人身和财产的损失，避免报警信号的误报，吸取放羊娃谎报狼来了的教训，除了平时加强对报警器的检查、维修和保养之外，还要求物业管理公司在接到住户报警信号之后，要保持高度的警惕性，迅速、灵活、机警、准确地排除误报，迅速与业主取得联系，查明情况，必要时用110报警点哈或其他有效途经向公安机关报警，通过公安执法机关妥善处理。

虽然说物业管理公司的保安和其他安全管理是属于防范性的服务，不承担任何人身和财产的保管和保险责任，但往往这种事件发生后，不仅给业主、住户等当事人造成一定的人身或财产的损失，而且也直接损害了物业管理公司的良好声誉，给物业管理公司造成不必要的麻烦。因此，物业管理公司要加强对员工的培训和教育，特别是对保安员更要强化培训教育，要使他们都明确哪些是属于正当防卫和紧急避险，业主、住户有哪些合法权益要受到保护，使他们能够熟练、迅速、正确处理这些应急事件。一旦发生了意外事件，物业管理公司领导就应该主动承担责任，主动上门向业主、住户赔礼道歉，化解矛盾，求得业主、住户的理解和原谅，亡羊补牢，及时弥补事件造成的损失和影响，把事件的损失减到最小。

注：如果该小区有电梯的，把电梯预案加进去。

物业管理知识培训内容4

随着社会的发展，物业管家这个职业逐渐得到了广泛的认可和重视。物业管家作为业主和物业公司之间的桥梁，承担着重要的职责。为了提高物业管家的服务水平和职业素养，物业管家培训成为了必要的一环。

物业管家培训的内容主要包括以下几个方面：

一、物业管理知识

物业管家需要了解物业管理的相关知识，包括物业管理法规、物业管理流程、物业维修保养等。通过学习这些知识，物业管家能够更好地履行自己的职责，提高自己的服务水平。

二、沟通技巧

沟通技巧是物业管家的必备技能。物业管家需要与业主、租户、物业公司等各方进行有效的沟通。在沟通中，物业管家需要倾听对方的需求和意见，并及时回应，做到礼貌、专业、有效。

三、安全知识

物业管家需要掌握安全知识，包括消防安全、防盗安全等。在紧急情况下，物业管家需要能够迅速做出正确的反应，保障业主和租户的生命财产安全。

四、服务态度