答：

利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；

经批准的，应当与业主委员会签定协议，并支付设置费用。

按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。

利用物业设置的公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。

违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

19、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督？

答：

物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，如发现有违反法律禁止的行为，应当劝阻制止，并督促改正；

对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

20、物业管理企业应当如何履行自己的职责？

答：

物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

(1)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

(2)在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

(3)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施进行养护；

(4)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

(5)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

(6)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；

(7)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

(8)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

(9)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

(10)按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

除上述规定外，物业管理企业应当配合居民委员会会做好社区管理、社区服务的有关工作。

物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

21、物业维修基金如何设立和使用？

答：

公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。

新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时，可以设立物业维修基金。

物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。

目前按市物价局、市房地局联合规定：

内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。

购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。

开发单位自用或出租的房屋，也应同时缴纳上述两项费用。

成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价，如1996年度的成本价为1198元。

住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。

住宅出售单位不按上款规定，由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。