中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２０xx年中国房地产企业（集团）的赢利能力指标（净利润率、净资产回报率、利润总额、净利润）的综合评价，２０xx中国房地产百强企业盈利能力ＴＯＰ１０为：第一为上海绿地集团，其后依次为中国海外发展有限公司、合生创展集团有限公司、万科企业股份有限公司、大华（集团）有限公司、复地集团股份有限公司、ＳＯＨＯ中国、卓越置业集团有限公司、上海三盛宏业投资集团、广州恒大实业集团有限公司。

盈利能力ＴＯＰ１０企业利润总额之和约为７３．８６亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了１０亿元；净利润方面，超过１０亿元的企业有２家，５——１０亿元之间的企业有４家，其他企业在１——５亿元之间。盈利能力１０强企业平均净利润率达到了１７．７９％，平均净资产收益率达到２３．８％，盈利能力１０强在百强房地产企业中表现突出。这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。比如，万科企业股份２０xx年实现净利润８．７８亿元，同比增长速度高达６１．９％。

在盈利能力１０强企业中，有４家房地产企业来自上海，平均净资产收益率高达３２．７％，其中有２家超过了５０％；万科企业股份有３７．４％的盈利来自长江三角洲地区，中国海外发展、合生创展也有很大部分业务分布在长三角地区，这些企业的高盈利能力与２０xx年整个长三角房地产市场的迅猛发展不无关系。上海绿地、大华集团、复地集团等企业的丰厚盈利分别来自他们在上海地区的数１０个房地产项目；上海三盛宏业投资集团旗下１１家房地产公司也凭借以上海为中心，辐射长三角地区的跨区域开发，２０xx年取得了良好的业绩。

２０xx中国房地产百强企业″成长性ＴＯＰ１０″

中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２０xx年中国房地产企业（集团）的成长性指标（主营业务收入增长率、房屋销售面积增长率、土地储备面积、规划项目建筑面积）的综合评价，２０xx年中国房地产百强企业成长性ＴＯＰ１０为：第一为复地集团股份有限公司，北京阳光１００置业集团有限公司、沿海绿色家园集团分别名列第二和第三，其后依次为亿城集团股份有限公司、浙江南都房产集团有限公司、宁波银亿房地产开发有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、同景集团、武汉宏宇实业有限公司、明园集团有限公司。

成长性ＴＯＰ１０企业平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点，以亿城集团为例，２００２年完成业务结构调整后，房地产收入迅猛增加，到２０xx年完成主营业务收入２３．９８亿元，近两年主营业务收入平均增长率达到了２１９．６％；成长性ＴＯＰ１０企业平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平均水平高出３４个百分点；成长性ＴＯＰ１０企业的土地储备面积合约为５０００万平方米，规划项目建筑面积储备合约为５３００万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。多数成长性ＴＯＰ１０企业并不具备规模优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。沿海绿色家园集团以绿色住宅为主题逐步在全国各地形成了绿色住宅开发的新模式；同景集团的“高山流水”在西部的别墅市场独树一帜。

四、百强企业百强之星

在百强企业中，往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强，这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业，典型如万科，也包括一些专门经营商业地产的企业，如四川蓝光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额，依托区域性品牌效应，有目的地进行跨区域扩张，同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸，形成多元性特征，这类企业如卓越置业、北京阳光１００、广厦房地产、福建正荣等。

在百强企业中，民营企业数量已经超过国有企业。尽管如此，国有企业依然是房地产市场必不可少的运营主体，他们以自己的经营特色在市场中站住了脚。一类国有房企通过上市保持有良好的资金链，通过业务重组，逐渐实现房地产业为主业经营，在市场占有相当的份额，比如北京天鸿、北京城建等；一类国有房企，在激烈的市场竞争中不再处于优势地位，但通过开发大面积经济适用房、参与城市改造等规模性建设，跻身房地产百强企业，比如上海中环、北京金隅嘉业、北京北辰置地分公司、上海城开、厦门海投、青岛伟东置业、北京昊远隆基和天津津滨发展等。

五、百强企业发展趋势

通过合并及战略联盟实现规模化扩张

房地产百强企业要做大，必须实现规模化扩张，这一房地产企业发展趋势已得到共识。目前多数房地产百强企业主要靠自身多年长期积累，凭借某些区域市场的非常规快速发展和良好回报，实现了迅猛的增长，但这种增长的可持续较差。国际的一些领先房地产企业发展经验表明，当企业成长到一定阶段时，通过并购和战略联盟的方式整合产业链是实现规模化扩张的有效途径。国内房地产百强中的领先企业已经开始逐步走向通过合并及战略联盟来实现跨区域开发，从而进行自身的规模化扩张。比如，万科并购南都子公司，北京万通和天津泰达，中远房地产和天津顺驰的战略联盟，这些房地产百强企业在成为市场竞争对手的同时，注意相互间在研发、采购等领域的分工、合作和战略联盟，将形成“双赢”的良好局面。

明确中长期发展战略规划，逐步将企业做大做强

近几年来企业的生存环境发生了变化，企业的规模逐步扩大，市场分布越来越广，母子公司关系越来越复杂；市场上产品结构日益细分和多样化。在这种背景下，要把企业的规模转换成效益，使企业保持持续健康的增长，企业必须制定长期发展战略规划，在战略规划的指导下将企业逐步做强。

本次百强企业研究表明，国内领先房地产企业集团如中海、万科、合生创展等经过多年的积累和沉淀，不但具备了一定的企业规模，而且在盈利能力、成长性方面表现突出。一个良好的发展战略规划对这些领先企业的均好性发展发挥了至关重要的作用。比如万科企业股份在２０xx年年报中明确提出要将“有质量增长”作为未来１０年的战略目标。着眼长远发展，明确的战略规划将是中国房地产百强企业做大做强的必经之路。

房地产资金来源发生重大变化，直接投融资将成为主流

受２０xx年中国房地产宏观调控的影响，房地产资金来源发生重要变化，非贷款类资金来源增长迅速。数据显示，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到２３．７２％，定金及预收款增幅达到４５．４３％；国内贷款在房地产资金比例中明显下降，降幅近５个百分点，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升２个百分点和３个百分点。

而从消费层面看，近半年来央行连续两次的加息以及首付款比例的提高，会抑制一部分的需求，从而影响定金及预收款的增长。房地产百强企业在遭到供给和需求两方面政策收紧的环境下，需要拓展更多的资金渠道，本次房地产百强企业中有３５家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。除此之外，国外房地产基金开始大举进入中国房地产市场，在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等，多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，这种局面对未来房地产的发展有很好的作用。

房地产行业未来发展趋势精选3

以现在的房地产的大势趋向分析，以发达城市为中心，发展中城市为周边，价格趋势就形成了金字塔的式样，且呈上升状态，各地区不同，或缓慢或快，但整体趋势不变，且金字塔呈壮大状态，边缘快速向两边扩展。由此，就造成了小片土地的作物粮食生产值远低于其作为地基建房的生产值，可利用土地逐渐减少，在作物上无其他高科技的作用下，粮食作物会随之减少，因此，假设人口基本保持不变，作物生产能力保持不变，政府要想维持社会的稳定发展，唯有宏观调控市场，推出政策，使土地的生产值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生产效率，但如此一来，房子的价格会持续上升，粮食的价格也会上升，最后会形成通货膨胀的局面，所以政府仍会推出提高土地生产利用值的方案，使粮食、住房及人口保持一定的动态平衡。

21世纪的20年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的20年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的20年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的20年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

未来20年发展趋势和特点文章指出，展望20年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可以预期的是，2020及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在20年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在20年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2020年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2020年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，20年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

房地产行业未来发展趋势精选4

1.行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力

房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。

2.发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境

(1)城镇化推动人口红利持续释放，GDP有望保持中高速增长

结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比也将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。

(2)央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕

国际局势、经济发展、美元进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。

(3)房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落

1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。

3.市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米

(1)模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长