B、招投标

C、协议方式

D、签订物业服务合同

E、公开、公平、公正

三、简答题（共2题，每题5分，要求简明扼要）

31．物业管理条例中的七项基本制度

答：七基本制度为业主大会制度、业主公约制度、招投标制度、物业承接验收制度、资质管理制度、专业人员执业资格制度、住宅专项维修基金制度）

32．建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？

答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明（第22条、第23条）。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（第24条）。

建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权（第27）；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料（第29条）；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(第30条)；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任（第31条）。

四、综合分析题（共50分，要求运用物业管理条例规定对提出的问题进行解答）

xx小区是一个规划为5000户的大型新建小区，小区被一条市政主干道自然分成东区和西区，小区已入住率1500户。

请回答下列问题：

33．如果xx小区的东区和西区是一个物业管理区域，划分时考虑了哪些因素？（2分）

答：物业的共用设备、建筑物规模、社区建设等因素

34．xx小区如何成立业主大会？（2分）在什么情况下可以不成立业主大会？（2分）业主大会由哪些人员组成？（2分）业主的投票权如何确定？（3分）

答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域内全体业主组成。业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定（第10条、第18条）。

35．xx小区的业主因工作太忙，可否委托代理人参加业主大会？（2分）业业主大会会议可以采用什么形式召开？（2分）因紧急事件，xx小区一业主要求召开业主大会临时会议，需要具备什么条件？（2分）业主委员会将怎样产生（2分）？它和业主大会间是什么关系？（2分）

答：业主可以委托代理人参加业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加（第12条）。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会（第14条）。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

36．xx小区业主大会、业主委员会和物业管理区域的居民委员会之间有何关系？（4分）

答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议（第二十条）。

37．xx小区的物业管理用房归谁所有，如何使用？（4分）`

答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会（第38条、第39条）。

38．xx小区的房地产开发企业未通过招投标方式选聘物业管理企业，什么部门将予以何种处罚？（2分）同时，房地产开发企业签订的前期物业服务合同为两年，但是，此仅履行半年时间，业主大会成立后，又选聘了的另一家物业管理企业，前期物业管理合同如何处理？（4分）

住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

前期物业管理服务合同可能约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

39．xx小区内发生安全事故，物业管理企业应承担什么责任？（4分）

答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作（第47七条）。

物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任（第36条）。

40。xx小区物业的使用与维护应遵循物业管理条例中哪些规定？（4分）

答：一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。

二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任（第52条）。

三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主（第53条）。

四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用（第55条）。