17、案例3：

某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部份摊入所购房屋的建造面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主允许，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。

判决结果：某物业管理企业未经业主允许，擅自将公共部位出租经他人经营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。判决被告住手侵权，返还非法所得，赔偿损失。

理由：《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的允许后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部份有关的业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部份业主有关，则只需要征得相关性业主的允许。

18、案例4：

业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开辟公司要求进行检测和维修。可几个月过去了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业管理企业，要求进行检测和维修。物业管理企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开辟商来负责。业主林某没办法，就拒交物业服务费，先后主有半年多。物业企业无奈之下将林某告上法庭。诉称：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。业主林某答辩：开发公司交付的房子存在严重的质量问题、我们已向开辟商和物业管理企业多次提出检查、维修的要求，但两家企业均不赋予答复。开辟商与物业管理企业是父子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。说明理由。

判决结果：小区物业管理企业与业主林某之间的物业管理合同关系合法有效，林某应当依约交纳物业服务费。林某与开公司之间的房屋质量问题属于林某与开辟商之间的房屋买卖合同关系，可以另行起诉，与本案不是同一法律关系。

理由：《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。”本案所提问题属于房屋质量问题，与物业管理服务内容无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业服务费，并缴纳相应的滞纳金。

19、案例5：

某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值价值六千多元。被抢后，该业主要求物业管理公司承担责任并悉数赔偿。面对业主的要求，物业管理公司能赔偿吗？说明理由。

判决结果：某业主要求赔偿损失和精神安抚金的诉讼请求不予支持。

理由：因为，物业管理的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业管理公司与业主之间不存在人身、财产的保管或者保险关系。固然，如果在案发时，物业管理公司的员工(无论是公共秩序管理员，还是其他员工)装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论和道德的谴责，物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了宏扬见义勇为、抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法犯罪份子作斗争的价值取向，并非是有承担民事赔偿责任的义务。

20、案例6：

1998年3月30日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区，潜入3栋104房内，伺机作案。1998年4月4日晚，业主明某在3栋104房内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳罗

湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万余元。如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。

判决结果：驳回原告业主家属的全部诉讼请求。

理由：物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人特别本案中的被害人的人身、财产安全，不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务。《物业管理条例》第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到伤害的，应当依法承担相应的法律责任”。所以，物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。

四、观众抢答题

1、我国现代物业管理最早兴起于(D)

答：A、北京B、上海C、大连D深圳

2、物业不仅有价值，而且具有使用或者欣赏价值，这体现了物业的(D)特征。

答：A、固定性B、耐久性C、多样性D、高值性

3、(C)不属于特种物业

答：A、古建造B、疗养院C、别墅D、健身房

4、(B)不是物业的特点。

答：A、覆盖面广B、管理对象复杂C、业主处于主导地们D、

与社区管理相结合

5、(B)是物业管理企业的主要职能。

答：A、维护业主和使用人的合法权益B、使物业保值、增值

C、努力扩大公司的业务范围D、提高企业的资质等级6、物业管理是环绕创造(C)这一中心开展各项工作的企业行为。

答：A、经济效益B、社会效益C、安居乐业D、保值增值

7、按照国民经济产业部门划分的标准，物业管理属于(C)

答：A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、第四产业

8、物业管理企业的根本任务和基本属性是(D)

答：A、维修B、管理C、经营D、服务

9、在物业管理中占主导地位的是(C)

答：A、物业管理公司B、有关行政主管部门

C、业主和使用人D、居民委员会10、《物业管理条例》第四条规定，国家鼓励物业管理采用(C)依靠科技进步提高管理和服务水平。

12、以下各项，不属于民用建造基本组成的是(A)。

答：A．地基B．板层与地面C．楼梯D．门窗